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月内融资近50亿 春泉产业信托可转换债里的远洋身影


文章作者:www.csmolecularimaging.com 发布时间:2020-03-20 点击:1001



Source:Viewents

作为香港上市的第一只允许投资者直接投资于资本目标的信托基金,春泉实业信托尽管近年来有所发展,却赢得了众多资本方的青睐。

视点房地产网一年前,春泉实业与泰盟房地产的内部争斗结束后,春泉实业信托最近以其融资行为和低息离岸认购再次进入人们的视线。

11月23日,作为发行人的Spring Spring Industry Trust的全资子公司Spring Treasury Limited与认购人Alpha Great Global Limited、房地产投资信托基金经理和担保人签订了认购协议。

据此,发行人于2022年11月27日向认购人发行5.85亿港元的担保可转换债券,该债券将承担1.75%的利息。订户是由远洋运输集团领导的特殊目的机构。

除了发行可转换债券之外,春泉实业信托还通过其全资子公司借款人RCA01获得了高达5.55亿美元的银行贷款,其中包括4.75亿美元的承诺定期贷款融资和8,000万美元的未承诺定期贷款融资。

也就是说,11月份春泉实业信托将获得不少于49.29亿港元的融资。在债券再融资和完全转换后,春泉实业信托的债务资本比率将降低500个基点,至30.1%。

另一方面,房地产投资信托系统在中国还没有正式建立。在香港上市的国内信托基金数量相对较少,其市净率低于1。同时,由于在北京拥有超甲级写字楼,这些物业可以有助于更稳定的租金回报,使得此类信托基金吸引投资者和市场的关注。海洋是其中之一。

春泉金融科技

在购买英国84家连锁汽车维修中心的房地产交易分拆后,春泉实业信托的股东发生了“激烈的争吵”,随后购买惠州“华茂天地”购物中心的交易也泡汤了。春泉产业信托的发展和并购似乎已经停滞。

作为香港上市的第一只允许投资者直接投资于资本目标的信托基金,春泉实业信托尽管近年来有所发展,却赢得了众多资本方的青睐。

根据意见地产新媒体,上述春泉产业信托发行的可转换债券以每基金单位3.642港元的初始转换价格转换为新基金单位,较11月25日3.24港元的收盘价高出12.41%。同时,转换价格不得低于每基金单位3.252港元(可调整)的转换价格基础价格。

公告日,春泉产业信托持有约12.86亿已发行基金单位。假设已发行基金单位的数量没有变化,每个基金单位将以3.252港元的基准价格转换债券,在所有债券转换后将发行约1.8亿个新基金单位,约占目前已发行基金单位总数的14%,在已发行基金扩大后约为12.3%

。除了首次发行的可转换债券,春泉实业信托还从银行获得了5.5亿美元的贷款融资。融资将基于3个月美元伦敦银行同业拆放利率加上1.55%的年利率差。此外,春泉还将以中国贸易中心的一栋办公楼和两栋办公楼的抵押作为抵押。

据舆论地产新闻媒体报道,新银行贷款融资利率仅为1.55%,相当于现有银行贷款融资利率3个月美元伦敦银行同业拆放利率差1.65%,息差降低10个基点。

毫无疑问,突然获得近50亿港元的融资确实可以推迟对春泉实业信托银行债务的需求。再融资交易及债券全部转换完成后,春泉产业信托的未偿贷款额将减少5.18亿元,占总额的14.2%,资本负债率将降至30.1%。

对此,春泉产业信托表示,此次获得的近50亿元融资可以补充春泉产业信托的到期融资,维持公司较低的利息成本,实现资金来源多元化,同时为春泉产业信托获得额外的储备资金。

"此外,通过

近年来,房地产资产证券化越来越成为人们的共识,不断衍生的房地产投资信托基金、准房地产投资信托基金、CMBS等产品手段也让开发商翘首以待。根据彭博社的数据,截至今年3月底,香港房地产投资信托基金的市值已达413亿美元,在亚洲市场排名第三。

根据房地产新媒体的意见,目前有11家房地产投资信托在香港股市上市。除瑞富房地产基金外,其余10家房地产投资信托基金中有一半持有内地房地产。中国的房地产投资信托基金占香港总数的一半,春泉实业信托基金就是其中之一。

由于香港证券监督管理委员会更严格的监管,香港房地产投资信托基金至少75%的资产价值投资于产生固定租金收入的房地产项目,但禁止投资于空置土地。此外,香港房地产投资信托基金的每项资产需要持有两年以上,资产负债率不得超过45%。

此外,香港证监会还严格要求香港房地产投资信托基金每年向单位持有人派发不少于90%的税后净收入作为股息。鉴于香港房地产投资信托基金严格的“入场券”,市场和投资者将其视为更安全的股票选择和投资目标。

另一方面,市净率较低的基金股票产品的投资价值较高,从香港房地产投资信托基金最近反映的市净率可以略知一二。

市场数据显示,内地房地产投资信托基金的市净率在香港10家房地产投资信托基金中位列前五,平均市净率为0.77,平均股息率为5.32%。除了主要展览的市净率略高于1之外,其他四家中国房地产投资信托基金的市净率均低于1。

资本总是只看利益。由于其相对稳定的投资回报和较大的发展空间等基因,内屋信托将成为资本追逐的猎物。海洋集团是这个游戏中的猎人。

视点房地产新媒体获悉,在债券以每只基金单位3.252港元的底价完全转换后,认购者将持有春泉产业基金发行的基金单位总数的12.3%,仅次于其他公众单位持有人、RCA基金和PAG单位持有人。

海洋集团内部人士在接受视点房地产新媒体采访时表示,此次认购春泉实业信托的可转换债券主要是基于春泉实业信托的优质基础资产。同时,其稳定的财务数据表现也是认购的一个重要原因。

上述人士还补充道,远洋运输集团此次并未认购全部可转换债券,但将认购其中部分债券,以进行良好投资。

只有5只在港股上市的房地产投资信托基金拥有内地资产,即春泉实业信托、辉县实业信托、凌展房地产投资信托、越秀房地产投资信托和开元实业投资信托。

与其他四家房地产投资信托基金持有的资产相比,春泉实业信托基金的规模要小得多。截至今年3月底,其市值仅为5.79亿美元,是开元信托基金的两倍多。在中国大陆只有一处主要房产,那就是北京中央商务区中国贸易中心的两栋超甲级写字楼的资产。

对于在北京工作的企业来说,春泉实业信托和远洋资本的合作是有意义的。他们有相同的发展背景。

春泉实业信托还表示,通过认购其可转换债券,远洋运输集团将帮助探索春泉实业信托未来收购远洋运输集团商业地产组合中合适资产的可能性。

然而,中资房地产投资信托基金的投资回报主要取决于物业租金收入。由于近期宏观经济整体呈下降趋势,中资房地产投资信托基金的房地产收入也将因政策和贸易摩擦等不确定因素而波动。

今年上半年,春泉实业信托中国贸易中心的一栋和两栋办公楼以及大约600个停车位的收入同比下降了2.8%。扣除6675万元的物业运营费用后,物业净收入为1.84亿元,同比下降3.4%。英国房地产总净收入为2.02亿港元,同比下降3.1%

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